얼마 전 전세사기 뉴스가 세상을 떠들썩하게 했습니다. 해당 주택들이 경매나 공매로 나오면서 보증금을 받지 못하고 거리로 내몰리는 피해자들을 구제하려는 논의가 활발하게 진행되고 있어요.
피해자들을 위한 대책마련도 중요하겠지만, 이런 피해를 보지 않도록 전세계약 전부터 입주하려는 주택이 문제가 있지는 않은지 꼼꼼하게 살펴보는 것이 무엇보다 중요하다고 생각합니다.
이번 글에서는 전세를 계약할 때 어떤 사항들을 주의 깊게 살펴보아야 하는지를 자세하게 알아보겠습니다.
전세 계약 유의 사항
전세 계약 전, 전세를 계약할 때, 전세를 계약한 후 각각의 단계를 나누어 유의할 사항을 정리하였습니다.
전세 계약 전 유의 사항
임장을 통한 대상 주택의 현황과 건축물대장 비교
그 주택이 건축물대장에 기재된 사항과 다른 점이 있지는 않은지 확인해야 합니다. 건축물대장에는 정상으로 되어 있으나 실제로는 불법적으로 개조된 시설이나 위반사항이 있을 수 있으므로 꼼곰하게 살펴보아야 합니다.
임장 및 건축물대장을 통한 점검 항목은 다음과 같습니다.
- 무허가 또는 불법건축물 여부
- 주택의 안전 상태 및 시설물에 하자 존재 유무
- 주거용, 근린생활용 등 건물의 용도 확인
- 실제 동호수와 건축물대장에 기록된 동호수 일치 여부
- 위반건축물 여부
대상 주택의 시세 확인
계약하려는 주택의 매매가격이 어느 수준으로 형성되어 있는지 확인해 봐야 합니다. 전세보증금이 매매가격의 80%보다 높으면 부동산 하락기에 집주인이 주택을 팔아서라도 보증금 다 돌려주지 못하는 깡통주택이 될 위험성이 있으니 주의해야 합니다.
매매가에서 전세보증금이 차자하는 비율을 전세가율이라 하는데, 이 전세가율이 높은 주택은 한번 더 생각해 보고 계약을 체결할지 말지 신중하게 결정해야 합니다.
아파트의 경우는 시세를 파악하는데 별 어려움이 없지만, 빌라나 단독 주택이라면 손품, 발품을 팔아서라도 반드시 해당 주택의 시세를 파악해야 합니다.
다음은 주택 시세를 파악할 수 있는 방법입니다.
- 부동산테크 홈페이지 (rtech.or.kr)
- 국토부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)
- HUG 안심전세 포털 (www.khug.or.kr)
- 전세가격 상담 센터 온라인 상담 (서울시)
- 주변 부동산중개소 방문 상담
선순위 권리관계 파악
부동산등기부등본 등을 통해서 대상 주택에 권리가 얼마나 설정되어 있는지 확인해야 합니다. 설정된 권리금액과 보증금 합계가 주택 매매가격에 비해 과도하다 싶으면 섣불리 계약해서는 안됩니다.
파악해야 할 선순위 권리항목은 다음과 같습니다.
- 선순위 채권 금액 합계
- 다가구의 경우 나보다 앞선 임차인 보증금
- 압류, 가등기, 경매개시 등기 존재 여부
- 임대인의 세금 체납여부
전세 계약을 할 때 유의할 사항
부동산중개소에서 계약을 하는 당일에 유의할 사항입니다.
임대인 신분 확인
- 계약을 하러 온 사람이 집주인이 맞는지 여부 확인 (신분증, 부동산등기부등본)
- 대리인의 경우 위임장, 인감증명서 확인
- 보증금을 입금할 계좌 명의가 임대인과 동일한지 확인
공인중개사 상태 확인
- 공인중개사가 정상적으로 등록되어 있는지 확인 (국토부 V-WORLD > 부동산 중개업 조회)
- 손해배상 책임 관련 증서, 중개대상물 확인 설명서 등 확인
계약 및 특약 사항 확인
- 계약서 상의 주택이 건축물대장 및 등기부등본과 일치 여부 확인
- 임대인 및 공인중개사 인적사항이 올바로 기재되었는지 확인
- 관리비 세부내역 및 부담주체 확인
- 특약에 임차인에 불리한 사항은 없는지 확인
- 구두로 약속한 사항이 특약으로 반영되었는지 확인
- 임대차계약에 주택임대차표준계약서를 사용했는지 확인
부동산등기부등본 권리상태 재확인
- 사전에 파악했던 권리 사항에서 새롭게 설정된 권리가 있는지 확인
전세 계약 체결 후 신고 사항
전세 계약 체결 후 해야 할 일입니다.
주택임대차 신고
보증금이 6천만 이상이거나 월세가 30만 원이 넘는다면 30일 이내에 계약당사자(임대인, 임차인)는 주택임대차 사실을 신고해야 합니다. 신고는 주민센터에 방문하거나 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 하실 수 있습니다.
주택임대차 신고 시 자동으로 확정일자가 부여됩니다.
전입신고 및 확정일자 신청
- 확정일자 : 우선변제권 확보
- 전입신고 : 대항력 확보
입주한 주택이 경매나 공매가 진행될 때 다른 권리에 비해 내 보증금을 우선하여 변제받을 수 있는 권리를 우선변제권이라 하며 전세보증금은 확정일자로 다른 권리와의 순위를 결정합니다.
대항력은 해당 주택에 거주할 권리를 말하며 전입신고가 되어 있어야 대항력을 인정받습니다. 만일 전입일자보다 앞선 근저당 등의 물권이 설정되어 있다면 대항력은 인정되지 않습니다.
전세보증금 반환보증 가입
전세보증금 반환보증을 가입하면 전세계약 만료 시 임대인의 사정으로 보증금을 돌려받지 못할 위험을 해소할 수 있습니다.
보증기관은 다음과 같습니다.
기타
- 잔금 지급 전에 부동산등기부등본 상에 권리 변동사항이 있지는 않은지 확인
- 해당 주택의 상태가 계약조건과 동일한지 확인
- 기존 세입자가 있는 경우, 그 세입자가 전출을 위한 준비를 하고 있는지 확인
이상으로 전세 계약 시 유의해야 할 사항에 대해 알아보았습니다.
댓글